안녕하세요.
부동산지인입니다.
매매와 전세의 평단가가 변하는 이유에 대한 질문을 많이 하십니다.
그에 대한 이유를 설명드리겠습니다.
부동산지인은 매월 1일, 11일, 21일 10일단위로 새로운 시세를 생성합니다.
시세를 생성할 시 추가로 들어온 실거래만 참고하는 것이 아닌 매번 새로운 시세를 생성하고 있습니다.
시세는 실거래 가격과 매물 가격 등을 통해 만들어지는데요.
시세를 만드는 요소가 변경되거나 해당 지역에 신규로 시세있는 아파트가 표본에 추가되면 변경되는 상황이 발생할 수 있습니다.
예를들어 2020년에 신규로 아파트가 입주를 했고, 초기에 거래가 희소하다가 2022년부터 거래가 늘어나기 시작했다고 가정해보겠습니다.
저희는 거래량이 특정 수치 이하인 경우에는 시세를 만들지 않기 때문에 해당 아파트의 시세가 없다가 2022년에 시세가 만들어지면서 2020년의 시세도 같이 만들어지게 되면 해당 지역의 평균값이 변경되는 경우가 있습니다.
그리고 또 다른 이유는 10월 11일 시세를 만든다고 가정을 할 때 10월 1일 ~10월 10일 동안의 실거래 가격을 참고하여 만드는데요.
어느 아파트가 10월 11일 시세를 만들 때 10월 1일 ~10월 10일 동안의 실거래 건수가 2건이 있어서 그것을 반영하여 만들었습니다.
그런데 10월 21일 시세를 만들려고 보니까 10월 1일 ~10월 10일 동안의 실거래 건수가 5건이 된 것입니다.
(그 이유는 실거래 신고 기간이 계약일로부터 30일 이내이기 때문입니다. 소장님이 실거래 신고를 늦게 하신다면 얼마든지 실거래가 들어올 수 있습니다.)
그렇게 되면 11일에는 2건의 표본으로 시세를 만들었는데, 21일 시세를 만들려고 보니까 5건이 된 거죠.
그러면 저희는 5건의 실거래 가격을 가지고 11일 시세를 다시 만들게 됩니다.
즉 시세를 만드는 표본의 수가 달라져서 그렇습니다.
각 아파트의 시세를 가지고 지역의 시세를 만드는데요.
표본의 값이 변하면서 읍면동, 시군구, 특광도의 평단가 변화가 생긴 것입니다.
갱신될 때 수치의 변화가 없게 하기 위해서는 뒤에 들어온 실거래를 참고하지 않아야 하는데, 그렇게 되면 올바른 시세라고 말할 수 없기 때문에 저희는 번거롭더라도 매번 새로운 시세를 생성하는 것입니다.
활용에 참고하시기 바랍니다.^^