안녕하세요.
부동산지인입니다.
부동산지인을 사용하시는 분들 중 지역의 시세 대비 증감이 다르게 나타나는 것에 대한 문의가 많이 들어옵니다.
그 이유에 대해서 설명드리겠습니다.
♦ 지역의 가격(시세) 생성 방법
- 시세가 있는 아파트 면적 세대수의 합이 1,000세대 이상일 경우 동의 시세가 제공됩니다.
그리고 아파트별 세대수가 다르기 때문에 세대수별 가중치를 적용하여 지역의 시세를 만듭니다.
♦ 지역의 증감 생성 방법
- 시세가 있는 아파트별 설정한 기간 (시작지점 ~ 종료지점) 동안 세대수의 가중치를 적용하여 지역 증감을 만듭니다.
♦ 세대수 가중치 적용 방법의 예시
- A아파트(34평 100세대 평당 1,000만원)
- B아파트(34평 100세대 평당 1,000만원)
- C아파트(34평 100세대 평당 1,000만원)
- D아파트(34평 100세대 평당 1,000만원)
- E아파트(34평 100세대 평당 1,000만원)
- F아파트(34평 1,000세대 평당 1,000만원)
총 세대수 1,500 세대
- A아파트 가중치 100 / 1,500 = 6.66%
- B아파트 가중치 100 / 1,500 = 6.66%
- C아파트 가중치 100 / 1,500 = 6.66%
- D아파트 가중치 100 / 1,500 = 6.66%
- E아파트 가중치 100 / 1,500 = 6.66%
- F아파트 가중치 1,000 / 1,500 = 66.6%
가격이 적용되는 가중치 비율입니다.
즉 위와 같은 방법으로 아파트별 가중치를 적용하여 지역의 평당 시세와 증감을 만듭니다.
위의 도량동을 좀 더 살펴보겠습니다.
질문 주신 경북 구미시 도량동의 시세와 시장강도의 차트를 살펴보면
해당 기간(파란 원)에 시세가 갑자기 오른 것을 알 수 있습니다.
그렇지만 가격 상승의 힘을 알 수 있는 시장강도를 보면 마이너스의 구간 즉 하락하는 시장이라는 것을 알 수 있습니다.
가격이 하락하는 하락장인데 평당 시세는 상승을 한 것이죠.
이상하다는 것을 알 수 있습니다.
경북 구미시 도량동의 시세와 기타에 있는 표준지 제공 세대수입니다.
파란 원 안에 표준지 제공 수를 보면 동일한 시기 계단처럼 오른 것이 보입니다.
갑자기 시세가 오른 기간을 살려보면
2019년 3월 시세 311만 원/ 매매 표준지 세대수 7,749/ 매매 표준지 아파트 단지 수 14개
2019년 6월 시세 374만 원/ 매매 표준지 세대수 8,959/ 매매 표준지 아파트 단지 수 15개
표준지 세대수와 단지수가 증가한 것을 알 수 있습니다.
신축아파트의 시세가 만들어지면서 표본에 추가되어 해당 지역의 평균 가격을 끌어올린 것입니다.
3개월 동안 증감을 살펴보면 평당 가격은 올랐지만 증감은 -2.3%라는 것을 알 수 있습니다.
위 자료처럼 지역의 시세는 표본이 되는 아파트가 추가되면 달라집니다.
평당 가격이 높으면서 세대수가 많은 아파트가 추가되면 지역의 시세는 평균 값이기 때문에 올라갈 수밖에 없습니다.
그렇다면 그 시세가 해당 지역에 아파트의 증감이 될 수 있을까요?
다른 곳들은 시세를 가지고 증감을 나타내지만 부동산지인은 그렇지 않습니다.
각 단지별 증감에 가중치를 두어 지역의 증감을 제공하고 있습니다.
그래서 평당 가격으로 만 계산된 증감과 구분하여 활용하시기 바랍니다.
지역차트에서 잘 구분되어 있습니다.
1. 드래그를 사용하여 구간 선택, 선택한 구간 증감 제공
2. '시'는 선택한 구간의 시작 시점의 평당 가격
3. '종'은 선택한 구간의 종료 시점의 평당 가격
4. 해당 기간 동안의 평당 가격 증감률과 증감 값(새로 추가된 기능)
5. 해당 기간 동안의 증감률 (위 설명한 증감으로 부동산지인에서는 증감 또는 보정증감률이라고 표현함)
4번과 5번의 값이 다른 것을 알 수 있습니다.
지역의 증감을 보실 때는 5번의 증감을 참고하시기 바랍니다.
단순히 지역의 평당 가격으로 증감을 만들면 실제로 해당 지역의 아파트 가격이 오르지 않았는데
오른 것 같이 보이는 문제가 발생합니다.
그래서 부동산지인은 실제 변동된 증감만으로 지역의 증감을 제공하고 있으며,
데이터를 보는 관점에서는 증감과 시세는 개별로 생각하셔야 정확하게 판단할 수 있습니다.
결론
부동산지인은 지역의 시세로 지역의 증감을 만드는 것이 아닌
해당 지역에 아파트별 가중치를 두고, 각각의 아파트 시세의 증감을 모아 만든 것이 지역의 증감입니다.
그래서 값이 다릅니다.